• Jeffrey Niu

原创 | 不要让一个操作断送再融资之路



贷款获得审批之后,客人往往沉浸在大功告成尘埃落定的喜悦之中,对借款合同中的个别细节往往疏于考虑。


殊不知一个随意的选择往往有可能给日后的再融资带来无尽麻烦。


大家都知道申请房屋抵押贷款时,银行会对房产进行抵押登记。关于抵押登记的金额,部分银行在合同签署时给客人提供了两个选项:1、贷款本金;2、贷款本金至房产评估价125%之间的任意金额。


如果选择的是贷款本金,未来客人在同一银行申请再融资增额时,需要对增额部分再做一次抵押登记,这会产生一笔登记费用。如果选择的是125%房产估价,只要在原登记金额范围内的增额都不需要重新登记。


选择超额登记金额的不利之处在于:如果客人在按揭到期前希望在其他银行获得第二抵押权贷款,会因为房产未抵押价值过低而无法放款。


举个例子:

小A购买新房买价100万,在T银行获批贷款65万,抵押登记金额选择买价的125%即125万。五年之后房价上涨至150万,小A计划申请增额至120万。


情况一:向T银行申请,贷款获批,小A不需要重新办理抵押登记,满足贷款条件可以直接放款。


情况二:小A向T银行申请被拒,B银行同意二次抵押贷款55万,但发现房产剩余抵押价值仅30万,B银行亦无法给予小A新增贷款。


超额抵押登记这件事,显然是一个对银行百利而无一害,而对客人明显弊大于利的选择。


做完超额抵押登记,银行对客人未来的融资需求就有了先手之优,不用担心客人从另一家银行获得额外贷款。


对客人来说,虽然省下了未来在同一银行再做抵押登记的微小费用,却失去了在其他银行获得新增贷款的灵活性。毕竟,没有银行能保证在未来一定能给与现在的客人增额支持。省下登记费用是小,保留更多融资渠道才是重点。

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