• Jeffrey Niu

原创 | 严监管时代,你的房产投资套路还有效吗?

Updated: Oct 23, 2019

早期地产投资人总结了一套以循环加按为核心的房产投资套路,主要操作是:通过不断循环加按(现有房产再贷款),获得下一套投资房首付,通过投资房租金收入支撑新增投资房贷款,达到以房养房,不断扩大资产规模,最终达到实现财务自由的目标。这样的投资套路,在早期帮助不少投资人实现了资产增值目标,同时让后来者趋之若鹜奉为圭臬。

然而在目前的市场环境下,这一套路还有效吗?

要搭上循环加按的财富列车,需要越过第一套自住房和第一套投资房这两道坎。也就是说,首先得有房,才有持续加按的基础。

2017年前,一个刚工作不久的年轻人王富贵年工资收入10万,存足10万首付,贷款40万,即可购买50万的首套自住房。3年后,年工资收入涨到12万,凑够14万首付,贷款56万,可更换价值70万的改善型自住房,同时现在自住房变成第一套投资房。此时,富贵兄年工资收入12万,有一套投资房租金收入3万(首套投资房50%租金1.5万计入收入),贷款总额96万,贷款总额为总收入的7.1倍。

按照2017年之前的利率和贷款政策,这一比例刚好满足银行要求,完美!财务自由三级跳最难的前两级:第一套自住房和第一套投资房都顺利越过。后续可以利用循环加按获得首付,搭配多套物业贷款政策继续进行3-10套投资房的投资,最终走上人生巅峰。

当时间来到2019年,李富贵照着王富贵的套路凑够14万首付打算购买第二套改善型自住房的时候,问遍五大行均被告知:按照12万年收入最高只能贷60万,加上1.5万现在自住房的market rent,也只能贷到67.5万,扣除现在自住房的贷款40万,还剩27.5万的贷款额度可以用于购买新房。27.5万加上14万的首付,只能买41.5万的房子。41.5万的小房子能不能买到另说,即使有,银行也大概率认为是投资房。既然房子小了,那么market rent自然也要再次下调,最后发现能买到房子总价40万都不到。

原来的套路似乎不灵了:明明是换70万大房,现在只能买40万不到的小房,银行怎么就不按套路出牌了呢?

现在和过去相比的一个重要变化:现在的qualifying rate比2年前涨了近2倍。最直观的表现是:原来贷款额能达到收入的7-8倍,现在只能贷到收入的5倍。

即使是赶上了早班车的王富贵,如今想在五大行从第一第二套房子的增值部分加按出下一套房子的首付,也将会遇上收入瓶颈而难以获批。或者即使批了加按,也会因为跷跷板效应影响下一套投资房的贷款额度。

表面看起来,问题出在收入上。而实际上,面对同样的客户,B lender的贷款金额却有可能达到报税收入的8-10倍。

寻求循环加按的客人,面临的是该提高报税收入在大行争取低利率贷款,还是根据现有报税收入在五大行之外寻求贷款支持的选择。下面就自然引出众多投资人的终极之问:应该多交税还是多付利息?

如果贷款额90-100万是实现购买一套自住房一套投资房的上车标配,那么可以推出:

1、要实现两套房贷都在五大行完成,报税收入需达到20万;年缴税款$73,323,目前能拿到的贷款利率自住房2.8%,投资房3%;

2、自住房40万贷款在五大行,投资房60万贷款在B lender,报税收入10万,年缴税款$27,563, 自住房贷款利率2.8%,投资房贷款总成本5%,投资房在B lender每年多交利息$12,000,考虑投资房利息抵税因素,利息每年实际多支出$8,692.80。


2年多缴税款/每年多支出利息=$91,520/$8,692.8=10.53年


这个公式的含义是:假设李富贵为了拿到低息贷款把两年报税收入提高到20万,贷款十年省下的利息,还比不上头两年交的税。更何况,目前很大一部分投资房的持有时间都到不了10年。

除了第一第二套房的门槛,还需要:1、现有房产的不断升值;2、新房的租金足以覆盖新房自身按揭;3、一定规模的个人流动资产(每套投资房预留约5万备用金),才有可能真正实现可持续的循环加按。

小结:目前市场环境下,几个问题值得深入思考:

1、 深刻理解“收入”在不同银行不同政策下的含义,是能够实现顺利加按的重要前提;

2、 以综合成本替代利率成本,结合自身收入类型,建立以利率、税收、房屋持有成本和贷款转换成本为核心的综合成本模型,是算清房产投资收益的先决条件;

3、 以复合融资代替单一融资,尤其是自雇人士,通过商贷和个人房贷的灵活运用,往往更容易突破融资瓶颈;

最后,所有的套路都只是手段,真正能让投资人赚大钱的,是恰当的入市时机和足够长的持有时间。


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