Dec 24, 20193 min read

原创 | 从多套物业贷款政策对比看银行发展趋势

不久前接到一个客人电话咨询，客人偶然问起：是不是小银行不做投资房贷款？

在我们的客户中，拥有四套以上投资房的客人，90%以上用过或正在使用B lender贷款。未来这个比例还将继续上升，原因且看下文分解。

多套投资房贷款，通常会碰到以下几个难题：

1、套数限制‍

自贷款压力测试实施以来，五大行先后调低了投资房可贷套数，TD、Scotia、CIBC均最多支持五套投资房贷款（原来支持9-10套），这五套包含贷款已经付清的以及贷款在其他银行的房产，短期内五大行投资房套数没有放松的迹象。

2、出租房净租金计算方式‍

各大银行略有差别，无外乎几种套路：按照毛租金收入的50%-80%计算租金收入；或者按照毛租金收入100%计算租金收入，但要按税单所报费用扣减收入。无论哪种方式计算，银行认可的租金收入都会大幅少于客人实际收到的租金。

3、租金盈余/亏损的使用方式‍

净租金减去月供如果有盈余，则作为其他收入纳入申请人收入范围，如果为亏损，则作为其他负债纳入GDS/TDS计算。个别银行允许净租金抵减（offset）负债，但仅限于出租房本身负债，不能用于抵减自住房负债。带来的直接影响是：出租收入再高，TDS依然不能达标。

对比五大行的投资房贷款政策，再看看某B lender的政策，简直是Bug级别的存在：

1、最多支持11套房产贷款。

2、按照实际收入85%-100%计算租金收入；银行不要求提供T1。这意味着即使在报税时多报了费用，净租金收入为零，也不影响贷款申请。

3、租金收入可以抵减（offset）包括自住房贷款在内的所有负债。对于以房租收入作为主要收入来源的申请人，即使自住房有贷款，也可以用出租房的租金收入来负担自住房负债。而且，采用租金盈余抵减负债的方式，比租金盈余增加收入更大幅度的降低GDS/TDS，直观的表现是：同样租金和负债条件下，可贷金额大幅提高。

从利率对比上看，目前TD/Scotia投资房五年固定的贷款成本在3.34%，B lender的五年固定贷款成本（APR Annual Percentage Rate）4.7%。不少客人花费大量税务成本和时间成本去节省1%的利息，最后却发现收入增长赶不上房价上涨。

未来一段时间内，多套物业贷款产品将是众多中小银行的兵家必争之地。

对于中小银行来说，得多套者得天下。原因有三：

1、多套投资物业是政府不鼓励也不打压的细分市场‍

从政府监管的角度，严格打压的是“看不清楚的”海外收入和海外投机购房；大力支持的是本地收入购买自住房。对于本地收入购买投资房，严格来说属于商业决策范围，银行应该有较大的自主决策空间。

但是，由于五大行市场影响较大，一旦松绑投资房政策，房产价格又将一飞冲天，这并非政府所愿。因此，五大行在短期内不太可能放松投资房政策。对于五大行之外的广大中小银行来说，政府监管尚未到达如此细微之处，大行又被捆住手脚，刚好是自己施展拳脚的最佳时机；

2、多套物业贷款是中小银行最佳市场切入点和盈利点‍

大量优质高收入自住房客户依然对五大行情有独钟，中小银行以阶段促销低价策略获取的客源几乎可以忽略不计。海外收入和新移民同样受到严格监管不能涉足。唯有归属本地收入的租金收入客人是可以发挥政策灵活优势的市场，即使价格比五大行略高，依然有市场有需求。

3、市场需求依然旺盛‍

无论是本地中产还是新移民，满足自住需求之后购买投资房的意愿依旧强烈。无论西人华人，希望通过多套物业投资作为退休养老收入来源的投资者大有人在。

可以预见，未来一段时间内，中小银行将是多套物业融资市场最活跃的力量。不了解中小银行在多套物业政策上的优势，多套物业投资就不可能“多”起来。

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