• Jeffrey Niu

原创 | 从多套物业贷款政策对比看银行发展趋势



不久前接到一个客人电话咨询,客人偶然问起:是不是小银行不做投资房贷款?

在我们的客户中,拥有四套以上投资房的客人,90%以上用过或正在使用B lender贷款。未来这个比例还将继续上升,原因且看下文分解。


多套投资房贷款,通常会碰到以下几个难题:


1、套数限制‍

自贷款压力测试实施以来,五大行先后调低了投资房可贷套数,TD、Scotia、CIBC均最多支持五套投资房贷款(原来支持9-10套),这五套包含贷款已经付清的以及贷款在其他银行的房产,短期内五大行投资房套数没有放松的迹象。


2、出租房净租金计算方式‍

各大银行略有差别,无外乎几种套路:按照毛租金收入的50%-80%计算租金收入;或者按照毛租金收入100%计算租金收入,但要按税单所报费用扣减收入。无论哪种方式计算,银行认可的租金收入都会大幅少于客人实际收到的租金。


3、租金盈余/亏损的使用方式‍

净租金减去月供如果有盈余,则作为其他收入纳入申请人收入范围,如果为亏损,则作为其他负债纳入GDS/TDS计算。个别银行允许净租金抵减(offset)负债,但仅限于出租房本身负债,不能用于抵减自住房负债。带来的直接影响是:出租收入再高,TDS依然不能达标。


对比五大行的投资房贷款政策,再看看某B lender的政策,简直是Bug级别的存在:


1、 最多支持11套房产贷款。


2、 按照实际收入85%-100%计算租金收入;银行不要求提供T1。这意味着即使在报税时多报了费用,净租金收入为零,也不影响贷款申请。


3、 租金收入可以抵减(offset)包括自住房贷款在内的所有负债。对于以房租收入作为主要收入来源的申请人,即使自住房有贷款,也可以用出租房的租金收入来负担自住房负债。而且,采用租金盈余抵减负债的方式,比租金盈余增加收入更大幅度的降低GDS/TDS,直观的表现是:同样租金和负债条件下,可贷金额大幅提高。


从利率对比上看,目前TD/Scotia投资房五年固定的贷款成本在3.34%,B lender的五年固定贷款成本(APR Annual Percentage Rate)4.7%。不少客人花费大量税务成本和时间成本去节省1%的利息,最后却发现收入增长赶不上房价上涨。


未来一段时间内,多套物业贷款产品将是众多中小银行的兵家必争之地。


对于中小银行来说,得多套者得天下。原因有三:


1、多套投资物业是政府不鼓励也不打压的细分市场‍


从政府监管的角度,严格打压的是“看不清楚的”海外收入和海外投机购房;大力支持的是本地收入购买自住房。对于本地收入购买投资房,严格来说属于商业决策范围,银行应该有较大的自主决策空间。


但是,由于五大行市场影响较大,一旦松绑投资房政策,房产价格又将一飞冲天,这并非政府所愿。因此,五大行在短期内不太可能放松投资房政策。对于五大行之外的广大中小银行来说,政府监管尚未到达如此细微之处,大行又被捆住手脚,刚好是自己施展拳脚的最佳时机;


2、多套物业贷款是中小银行最佳市场切入点和盈利点‍


大量优质高收入自住房客户依然对五大行情有独钟,中小银行以阶段促销低价策略获取的客源几乎可以忽略不计。海外收入和新移民同样受到严格监管不能涉足。唯有归属本地收入的租金收入客人是可以发挥政策灵活优势的市场,即使价格比五大行略高,依然有市场有需求。


3、市场需求依然旺盛‍


无论是本地中产还是新移民,满足自住需求之后购买投资房的意愿依旧强烈。无论西人华人,希望通过多套物业投资作为退休养老收入来源的投资者大有人在。


可以预见,未来一段时间内,中小银行将是多套物业融资市场最活跃的力量。不了解中小银行在多套物业政策上的优势,多套物业投资就不可能“多”起来。


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