• Jeffrey Niu

原创 | 同样是买100万的房子,怎样能再多赚30万?

Updated: Apr 24, 2019



所有的贷款客户都会关心两个问题:1、能贷多少;2、利率多少。却很少有客户关心应该选择多长期限的按揭以及这个期限对未来再投资的影响。

看下面的案例:买100万的房子,首付35%,贷款65万,两种不同年限的按揭还款的比较。


30年还款的利息支出比15年期限多$198,351.00,15年期限的月还款额比30年期限多$1,709.07。如果收入足以支撑还款,为了节省利息支出,不少客户往往选择更短的还款期。然而,这个为了省利息而做出的选择,真的能带来更高收益吗?


如果换一个思路:选择30年期限的客户B,连续30年将每个月省下的$1,709.07投入到年收益6%的基金中,选择15年期限的客户A在15年贷款还清后,将每月$4,520.11的供款也投入到同样收益的基金中,连续15年。30年后两者的投资收益如下:


30年之后,A和B均拥有一套贷款还清的房产。此外,选择30年还款并用每月省下的$1,709.07投资的客户B,拥有的流动资产比提前15年还清房贷,持续再投资15年的客户A,多出$358,876.26。即使扣除B多付的按揭利息$198,351.00,B的总资产仍比A多出$160,525.26。如果再考虑按揭利息可以抵税,客户B的资产增值更是远超客户A。


对于投资人来说,长期限贷款的最大优势在于以相对较低的成本获得未来投资的灵活性。客户B用较低的贷款成本,较早的把资金用于再投资;而客户A则把更多的流动资金锁定在了固定资产上换取更早获得无负债的房产。客户B可以有多种再投资选择:


1、 定投于基金或股票等流动资产,按照前面的测算,投资收益率在6%以上,扣除额外利息支出,客户B的资产增值比客户A多出$16万。全球表现较差的加拿大TSX指数30年的年均复合增长率为5.21%。道琼斯8.51%,标普11.8%,上证综指11.32%。如果按照这几个指数的平均符合增长率9.21%计算,即使闭着眼睛定投指数,客户B的金融资产也将比客户A高出 $1,089,943.43,无形之中客户B已经比客户A多赚了一套房!


2、 投资于房产,在同等收入情况下,选择更长期限的按揭可以获得更高的贷款额。在上面的案例中,客户B完全可以在同等供款额情况下,购买总价160万的房子,或者在购买现有100万自住房之后,利用省下的月供另购一套总价60万的公寓用于再投资。


3、 如果是风格保守的投资人,客户B还有另一种选择:用省下的$1,709.07投资于一份分红险,保额与贷款额相当或略大于贷款额。既能作为强制储蓄在未来获得较为稳定的养老收益,在出现以外时对家人也有额外保障。


关于客户B的灵活性,还体现在另一个方面。客户B在有闲钱的情况下,可以选择每月加速还款,每年一次性加速还款以及利率到期(term)时一次性还款等方式随时加速或提前还款。而客户A如果遇上收入变动或有好的投资机会需要延长还款期或降低月供,需要重新进行贷款审批,这时指望银行雪中送炭将会非常困难。

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