• Jeffrey Niu

原创 | 套路恒久远,人性永流传——详解银行的罚息套路

套路恒久远,人性永流传。赌场不怕你赢,就怕你不来。类似的,银行不怕给优惠,就怕你不要优惠。

最近很多客人问起,银行是怎么计算罚息的?为什么我的罚息这么高?今天我们来深度拆解银行的罚息套路。

罚息有两种计算方式,浮动利率贷款罚息的计算方式为:剩余本金三个月的利息。固定利率罚息为Interest Rate Differential(IRD)和三个月利息孰低。第一种很好理解,下面重点讲讲IRD。

固定利率贷款是在一定期限内利率不变的贷款,银行为客户承担了贷款利率上升的风险。因此,当客户提前还款解除合同时,银行需要将提前归还的贷款本金再贷出去。为了弥补提前锁定的利率和当期利率的差额,银行会收取Interest Rate Differential(IRD)作为补偿。

回顾加拿大按揭罚息的历史,在上世纪九十年代,按揭罚息的上限为三个月利息(所有CMHC承保的贷款均采用此罚息政策)。绝大多数银行都采用和CMHC同样的公式来计算罚息。一些银行在贷款标准合同中保留了IRD的条款,但计算方式与现在的公式差别极大。按照当时的计算公式,五年期固定利率贷款,客人提前三年还款,比较客人的固定利率和三年期posted rate,如果客人利率高,则计算IRD,如果客人利率低,就是三个月利息甚至免罚息,是的,免罚息!

实际情况是,很少有客人的利率高于当时的posted rate。这意味着,即使选固定利率,罚息最多也就是三个月利息,还很有可能争取到免息。然而,这样的好事,现在已经不存在了!

那么现在的IRD是如何计算的呢?

客人按揭本金余额20万,按照2017年五年固定利率posted rate 4.79%,客人利率2.94%,享受的discount是1.85%,2019年打算做refinance转到其他银行,现在三年期固定利率posted rate 3.89%。

第一步:计算现在的贷款利率

三年期固定利率posted rate-discount=3.89%-1.85%=2.04%

第二步:计算客人利率和现在利率的差

客人利率-现在贷款利率=2.94%-2.04%=0.9%

第三步:计算银行损失的利息

利率差*本金余额*提前还款年数=0.9%*200000*3=5400

银行认为:如果客人提前还款银行再把本金贷出去,只能贷到三年固定2.04%的利率了,因此,银行需要客人提供罚息补偿,金额为$5400加币。这个罚息,相当于11个月的利息。而选择浮动利率,罚息为三个月利息$1470。

上面的计算逻辑中,银行认为现在三年固定利率只能收到2.04%的利率,而实际上,现在市场上三年固定利率高达2.8%。银行的亏损,远没有他们计算的那么多。

在过去二十年中,银行偷偷做了两件事:1、改IRD计算方式(原来和posted rate比,现在和posted rate减去discount比);2、降低短期固定利率posted rate(进一步拉大长期固定利率和现在利率的差额)。结果很简单,固定利率的客人违约成本大幅飙升,银行赚的盆满钵满。什么产品是银行利润率最高的产品?五年期固定利率按揭。银行赌的是:大部分客户会在五年内break term

现在很多银行的促销都有一个条款:三年以上期限的利率才能享受优惠,如果提前终止,优惠需要全额退回银行。与此相配合的是,有时五年期固定利率往往比3年以内利率稍微低那么一点点。不得不感慨,银行的套路设计,已经如此的洞悉人性。

套路千万条,贪心第一条。作为普通客人,选择长期限固定利率之前,应该考虑房子是自住还是投资,是否有十足的把握在期限之内不卖房不做再融资。

毕竟,赢得博弈的始终是少数人。

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