套路恒久远，人性永流传。赌场不怕你赢，就怕你不来。类似的，银行不怕给优惠，就怕你不要优惠。
最近很多客人问起，银行是怎么计算罚息的？为什么我的罚息这么高？今天我们来深度拆解银行的罚息套路。
罚息有两种计算方式，浮动利率贷款罚息的计算方式为：剩余本金三个月的利息。固定利率罚息为Interest Rate Differential（IRD）和三个月利息孰低。第一种很好理解，下面重点讲讲IRD。
固定利率贷款是在一定期限内利率不变的贷款，银行为客户承担了贷款利率上升的风险。因此，当客户提前还款解除合同时，银行需要将提前归还的贷款本金再贷出去。为了弥补提前锁定的利率和当期利率的差额，银行会收取Interest Rate Differential（IRD）作为补偿。
回顾加拿大按揭罚息的历史，在上世纪九十年代，按揭罚息的上限为三个月利息（所有CMHC承保的贷款均采用此罚息政策）。绝大多数银行都采用和CMHC同样的公式来计算罚息。一些银行在贷款标准合同中保留了IRD的条款，但计算方式与现在的公式差别极大。按照当时的计算公式，五年期固定利率贷款，客人提前三年还款，比较客人的固定利率和三年期posted rate，如果客人利率高，则计算IRD，如果客人利率低，就是三个月利息甚至免罚息，是的，免罚息！
实际情况是，很少有客人的利率高于当时的posted rate。这意味着，即使选固定利率，罚息最多也就是三个月利息，还很有可能争取到免息。然而，这样的好事，现在已经不存在了！
那么现在的IRD是如何计算的呢？
客人按揭本金余额20万，按照2017年五年固定利率posted rate 4.79%，客人利率2.94%，享受的discount是1.85%，2019年打算做refinance转到其他银行，现在三年期固定利率posted rate 3.89%。
第一步：计算现在的贷款利率
三年期固定利率posted rate-discount=3.89%-1.85%=2.04%
第二步：计算客人利率和现在利率的差
客人利率-现在贷款利率=2.94%-2.04%=0.9%
第三步：计算银行损失的利息
利率差*本金余额*提前还款年数=0.9%*200000*3=5400
银行认为：如果客人提前还款银行再把本金贷出去，只能贷到三年固定2.04%的利率了，因此，银行需要客人提供罚息补偿，金额为$5400加币。这个罚息，相当于11个月的利息。而选择浮动利率，罚息为三个月利息$1470。
上面的计算逻辑中，银行认为现在三年固定利率只能收到2.04%的利率，而实际上，现在市场上三年固定利率高达2.8%。银行的亏损，远没有他们计算的那么多。
在过去二十年中，银行偷偷做了两件事：1、改IRD计算方式（原来和posted rate比，现在和posted rate减去discount比）；2、降低短期固定利率posted rate（进一步拉大长期固定利率和现在利率的差额）。结果很简单，固定利率的客人违约成本大幅飙升，银行赚的盆满钵满。什么产品是银行利润率最高的产品？五年期固定利率按揭。银行赌的是：大部分客户会在五年内break term。
现在很多银行的促销都有一个条款：三年以上期限的利率才能享受优惠，如果提前终止，优惠需要全额退回银行。与此相配合的是，有时五年期固定利率往往比3年以内利率稍微低那么一点点。不得不感慨，银行的套路设计，已经如此的洞悉人性。
套路千万条，贪心第一条。作为普通客人，选择长期限固定利率之前，应该考虑房子是自住还是投资，是否有十足的把握在期限之内不卖房不做再融资。
毕竟，赢得博弈的始终是少数人。
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