• Jeffrey Niu

原创 | 房产投资中的幸存者偏差——如何正确运用投资杠杆

Updated: Feb 21, 2020



幸存者偏差‍(Survivorship Bias)


关于幸存者偏差,有一个著名的案例:

第二次世界大战期间的1941年,美国哥伦比亚大学统计学亚伯拉罕·沃德教授接受美国海军要求,运用他在统计方面的专业知识给出关于"飞机应该如何加强防护,才能降低被炮火击落的几率"的建议。对返航的飞机进行分析和研究后发现:机翼是整个飞机中被击中最多的位置,发动机则是被击中次数最少的位置。


因此,美国海军指挥官认为“应该加强机翼的防护,因为这是最容易被击中的位置”


而沃德教授的结论是:我们应该强化发动机的防护。他的依据是:本次统计的样本,仅包含没有因敌火射击而坠毁并安全返航的轰炸机。机翼被击中很多次的轰炸机,大多数仍然能够安全返航。发动机弹孔较少的原因并非真的不容易中弹,而是一旦中弹,其安全返航并生还的可能性就微乎其微。


演进


大多数谜之崇拜,都是对幸存者偏差的放大。


被看到最多的现象,往往被认为是问题根源。罗列常见现象引起共鸣,是投资鸡汤的惯用配方,然而结论却并非真相。


大师说,绝大多数在房产投资领域获利的投资人,都获得了贷款支持,所以,房产投资就是搞贷款。大师没有说,投资房地产亏钱的人,大部分也贷了款。


朋友说,我每次申请贷款银行都要求提供税单(NOA),因此报税收入低就没法获得贷款。朋友没有说,他只在某几家银行申请过贷款。


邻居说,固定利率不用担心升息,周围朋友都选固定。邻居没有说,固定利率的罚息可能比浮动利率高几倍。


大师、朋友、邻居都是能够提供“显著信息”的“幸存者”。当分析问题依赖的信息全部或者大部分来自“显著信息”,较少关注“非显著信息”,甚至彻底忽略“沉默信息”,得到的结论可能存在重大偏差,以此来指导投资活动往往难以获得理想效果。


避免幸存者偏差,不能光看“幸存者”怎么说,还要看“沉默的大多数”怎么说。既要看成功经验,也要看失败教训。


原理


关于如何运用房产投资杠杆(贷款),需要解决的是“能不能”和“贵不贵”两个问题。


关于能不能,需要证明两个核心能力:还款能力和物业变现能力。还款能力要看信用记录、收入和负债情况;物业变现能力主要由房子的位置、类型和质量决定。除了房子位置不能动,其他都是可以解释的点,是贷款经纪或贷款经理工作的核心价值所在。


关于贵不贵,取决于两个重要因素:客人在市场上受欢迎的程度:收入越高、物业越好,自然越受欢迎;贷款对客人的重要程度:是否刚需必买,是否违约成本过高,是否机会难得,交易时间是否充足。从经验上看,市场上九成九以上的贷款不存在能不能的问题——只要价格合适。


从杠杆使用的角度,要避免幸存者偏差,仅关注某家银行显然是不够的。


最近的一个案例:客人本身是五大行员工,家庭收入都是工资收入,客人希望用投资房进行再融资获得新增资金,自己反复计算各项指标均在银行规定范围内,但在其工作的银行却无法批到理想的额度。我们拿到材料重新审阅后发现,客人所在银行的负债计算方式较为苛刻,将其未使用的Line of credit也算入负债总额之内。最后我们在另一家五大行帮其申请到了理想额度并拿到了理想的利率。


另一个客人,同样是高工资收入申请人,购买投资房申请额度也较高,面临两个问题:整租市场租金不足以覆盖贷款;分租是否合法存在不确定性,影响租金收入计算。最终,我们帮助客人找到对出租房要求相对宽松的银行和产品并顺利放款。


不少客人申请的贷款额度刚好处于银行贷款政策边缘,即使是同一家银行同样的产品,对客人情况的不同解读,都有可能造成贷款获批或被拒两种截然相反的结果。更何况,不少客人一开始找到的银行,并非这个deal的Mr. Right,有多少客人有足够的时间精力去一家家银行试错?


观点


如何避免幸存者偏差,更好的运用投资杠杆,几个观点供参考:

1、 监管趋严背景下,拓展多样化融资渠道是必由之路,选择合适的银行和产品为自己的投资服务,贷款并没有想象的那么难

2、 不同银行对“收入“有着完全不同的解读,不是所有银行都理解:客人往往比税单显示的要富有

3、房产投资并不能保证每个投资人都能挣钱。闭着眼睛买买买就能数钱的时代已经一去不返,贷款严监管和市场高波动将使房产投资进入深耕细作时代,仔细挑选投资标的,将专业的事交给专业的人去做,才有机会成为胜出的少数人


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