• Jeffrey Niu

原创 | 房贷和房市走向何方,央行行长最新讲话露玄机

2019年5月6日,加拿大央行行长Stephen S. Poloz在Canadian Credit Union Association and the Winnipeg Chamber of Commerce发表了题为《风险分担,灵活性和抵押贷款的未来》的演讲。重点如下:


关于住房市场的发展

加拿大的房产市场并非单一市场。在过去的四年里,央行一直在关注三类市场:在艾伯塔省和萨斯喀彻温省,随着经济通过调整油价下跌,住房市场增长明显放缓,价格下跌。与此形成鲜明对比的是,多伦多和温哥华的房地产市场繁荣,这两个地区都出现了强劲的人口和就业增长以及对新住房的供应限制。其他地方 - 很少受到关注,因为在稳定的就业增长和历史低利率的推动下,它基本上看起来很正常。

不列颠哥伦比亚省和安大略省的住房销售大幅上升和下降的主要原因是房价预期的变化。对房屋需求产生最大影响的因素不是贷款政策和贷款利率,而是这些变化与房地产泡沫产生的共振。住房市场调整多少取决于泡沫多少。支持这一结论的是,全国许多其他市场看起来相当健康。在哈利法克斯,蒙克顿,蒙特利尔,渥太华以及最近在温尼伯,房产市场一直很稳固。

加拿大房地产市场的基本面仍然稳固,一旦房价上涨预期下降和新的抵押贷款政策被市场消化,房产市场增长将恢复。


迈向更灵活的抵押贷款市场

多年来加拿大的抵押贷款市场一直存在创新。抵押贷款经纪已经成为市场的一个重要部分。金融机构在网上开展更多业务,缩短申请和批准之间的时间。抵押贷款加上房屋净值信贷额度(HELOCs)已经变得很受欢迎。尽管如此,实际抵押贷款产品本身的创新仍然明显减少。我们可以研究如何开发更灵活的抵押贷款市场,为客户,贷方和投资者提供更多选择,同时使市场更安全,更高效。


抵押贷款期限多样化

一个基本想法是鼓励更多的抵押贷款期限。诚然,大多数金融机构提供超过五年的固定利率抵押贷款。但是,45%的抵押贷款都有固定利率和五年期限。相比之下,去年发行的所有抵押贷款中只有2%是固定利率贷款,期限超过五年。加拿大抵押债券(CMB)计划加强了五年期贷款的趋势,该计划主要为金融机构提供五年期资金。从政策制定者角度看,长期抵押贷款如何为更安全的金融体系和更稳定的经济做出贡献。原抵押贷款期限越长,抵押贷款利率压力测试的相关性就越低。换句话说,长期抵押贷款会改变贷款人,借款人和整个系统所分担的风险。所有这些方面都值得进一步研究。


为抵押贷款支持证券(MBS)开发私人市场

对于加拿大的贷款人和借款人来说,为抵押贷款支持证券开发私人市场可能会有所帮助。这可能是未投保抵押贷款的更灵活的长期资金来源,特别是小型银行,信用合作社和抵押贷款公司发行的抵押贷款。如果我们在抵押贷款期限上发展出更多的多样性,贷方将需要不同类型的资金来帮助匹配。私人MBS可以在这方面提供帮助。

私人MBS可能成为投资者的另一种选择。这些投资者包括养老基金和保险公司等大型机构,这些机构需要长期资产来匹配其负债。拿大的私人MBS市场需要透明,以使投资者对他们投资的抵押贷款质量更有信心。这将使投资者接受较低的收益率,减少与常规CMB的价格差异。


新抵押贷款产品设计 在最近的预算中,联邦政府宣布建立共同股权抵押贷款,由CMHC管理。最终细节将在今年晚些时候实施。该提案主要是为了解决首次购房者的住房负担能力,给予他们无息贷款以增加他们的首付。该计划有助于提高金融体系的弹性和稳定性。


整个讲话传达了几个信息:

1、央行政策制定的考虑点之一是保持市场稳定性,防止市场的大起大落。随着多伦多和温哥华市场的稳定,加拿大房地产业应在今年晚些时候恢复增长。

2、金融机构不能片面强调自身安全性而加大借款人申请难度,银行在分散风险方面比客户更有优势;这是在敲打银行产品设计方面的不作为,以及在个别产品运营方面的乱作为。

3、鼓励开放私人MBS是给中小银行资产变现的出口,尤其是允许uninsured资产进行证券化,提倡全社会利益共享风险共担,同时更有利于中小银行回笼资金再次放贷。

原文链接:https://www.bankofcanada.ca/2019/05/risk-sharing-flexibility-future-mortgages/

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