• Jeffrey Niu

原创 | 投资收益的差异,归根到底是理念的差异

房产投资是一项选择大于努力的活动,方向不对,努力白费。


有人能获得年收入100倍以上的贷款,而很多人却为了年收入五倍的贷款苦苦挣扎。有人为了投资房产花费大量时间精力最终收获了了,有人却看似轻轻松松资产翻倍。


投资收益的差异,归根到底是理念的差异。


从来没有一笔房产投资仅靠低利率就能获得真正的成功。面对一个很可能跌价的投资标的,哪怕利率为零,也不值得持有;而面对一个有着足够盈利空间的标的,利息贵点又何妨?


不少投资人花费大量时间在各大银行政策利率间反复比较,却对自己的投资标的知之甚少,最终结果,往往是离他们的投资目标越来越远。


看下面的案例:


一对年过半百的加拿大本地投资人,报税收入3.5万,现有贷款余额250万(一贷150万,二贷100万)。他们打算进行债务重组并再多贷100万。


和很多华人投资者的情况类似:低报税收入,仅有大额固定资产,仍有大笔贷款余额,还需要再多融资100万。在大银行看来,全是负面条件,基本很难再获得新增贷款。


然而,这对投资人在B lender成功获批350万,不但还掉了前面买地建房的高息贷款,还顺利取得100万额外流动资金。


如果故事仅仅限于此,这也仅仅是众多refinance案例中平淡无奇的一个。但真正精彩的,是他们整个投资过程中对杠杆的灵活运用。


完整的故事是:这对投资人长期跟踪观察终于发现了一个大地块老房子的翻建机会,于是开始逐步实施自己的投资计划。复盘他们的投资路径如下:


1、 发现总价285万可投资地块,准备首付135万,获得第一抵押权贷款150万拿下地块;

2、 申请第二抵押权100万贷款用于进行重建;

3、 重建完成申请350万贷款,进行债务重组还清第一、第二抵押权贷款250万,获得额外100万现金补充前期垫付的软性建筑成本和两年日常生活开销;

4、债务重组申请贷款时银行评估房产价值800万,两年之后按照自住房卖出变现,考虑银行评估价偏保守及两年之内增值的比例,预计卖出时售价可达到880万。



案例中的投资人用报税收入3.5万撬动了350万的杠杆,贷款额达到收入的100倍。


该投资的贷款成本分别在6%(一贷)和12%(二贷)之上,但这并不影响这笔投资获得29%的不错收益;即使两年房子未增值,按照保守的银行评估价售出,投资收益率仍有20%。214万的本金投入,带来的是每年58.8万的收益。


和很多高净值客户类似,他们对贷款的需求简单且直接:在限定时间内以市场价格获得资金支持,达成交易。如果执着于低利率、大银行,无论他们再怎么努力,也无法完成整个交易。


这个案例的另外两个亮点:


1、 以自住房形式卖出,省下大笔资本增值税。如果按照投资房缴纳资本增值税,增值部分50%要纳入税基,自住房则完全免税。这部分省下的税额,可能达到60万以上。


2、 无需支付月供,利息和本金在房屋卖出时结清。在银行评估价基础上只要每年房价上涨2.84%,房价上涨的部分就足以弥补6.5%的利息支出,这部分利息,只需要在卖房时支付。如果房价下跌,卖房收入和贷款本息的差额由银行承担。在这样的产品结构下,投资人完全有机会在房价高位时将房屋增值部分贷出,两年之后算清房价涨跌再选择持有或卖出房产。


大部分投资人的愿望都是像高净值客户那样享有资产增值的收益,但很少有人真正像他们一样用成熟的投资理念指导自己的投资活动。


提供一些简单但是颇为有效的理念供大家参考:


1、花80%的时间与您的地产经纪一起挑选自己支付能力范围内最有价值的投资标的,剩余20%的时间,和专业人士研究如何在当前市场资金成本下解决贷款问题。


2、税单决定了五大行的态度,现金流决定了B lender的态度;剩余90%的贷款申请,利率决定了其他资金提供方的态度。根据自己的现实状况合理选择贷方,或提前做好充足准备,才是成熟投资人对待房产投资应有的态度。


3、债务并非一成不变,每个term到期都是债务优化、降低借款成本的机会。通过B lender或私人贷方完成的贷款,通过一段时间的准备完全有机会转到利率更低的机构。


归根到底,比贷款申请更难的,是用正确的方法和正确的人做正确的事。


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