• Jeffrey Niu

原创 | 投资收益的差异,归根到底是理念的差异

房产投资是一项选择大于努力的活动,方向不对,努力白费。


有人能获得年收入100倍以上的贷款,而很多人却为了年收入五倍的贷款苦苦挣扎。有人为了投资房产花费大量时间精力最终收获了了,有人却看似轻轻松松资产翻倍。


投资收益的差异,归根到底是理念的差异。


从来没有一笔房产投资仅靠低利率就能获得真正的成功。面对一个很可能跌价的投资标的,哪怕利率为零,也不值得持有;而面对一个有着足够盈利空间的标的,利息贵点又何妨?


不少投资人花费大量时间在各大银行政策利率间反复比较,却对自己的投资标的知之甚少,最终结果,往往是离他们的投资目标越来越远。


看下面的案例:


一对年过半百的加拿大本地投资人,报税收入3.5万,现有贷款余额250万(一贷150万,二贷100万)。他们打算进行债务重组并再多贷100万。


和很多华人投资者的情况类似:低报税收入,仅有大额固定资产,仍有大笔贷款余额,还需要再多融资100万。在大银行看来,全是负面条件,基本很难再获得新增贷款。


然而,这对投资人在B lender成功获批350万,不但还掉了前面买地建房的高息贷款,还顺利取得100万额外流动资金。


如果故事仅仅限于此,这也仅仅是众多refinance案例中平淡无奇的一个。但真正精彩的,是他们整个投资过程中对杠杆的灵活运用。


完整的故事是:这对投资人长期跟踪观察终于发现了一个大地块老房子的翻建机会,于是开始逐步实施自己的投资计划。复盘他们的投资路径如下:


1、 发现总价285万可投资地块,准备首付135万,获得第一抵押权贷款150万拿下地块;

2、 申请第二抵押权100万贷款用于进行重建;

3、 重建完成申请350万贷款,进行债务重组还清第一、第二抵押权贷款250万,获得额外100万现金补充