• Jeffrey Niu

原创 | 暂停新移民贷款,是谣言还是另有玄机?



今天地产圈被某行的传言炸锅:“刚刚得到消息,二月一号 某行终止新移民/非居民特批计划!”

不管谣言还是预言,关于此消息背后隐含的信息值得解读:


1、 可信度分析


目前尚未正式通知,银行官方口径都作为谣言处理。但是,既然有消息流出,说明政策变化并非空穴来风。某行的海外收入政策(foreign income program)将有所变化。

2、 政策变化的根源分析

2017年五大行轮流接受监管机构的反洗钱审查,审查的核心对象是谁?很明显,目标直指使用海外收入申请贷款的借款人,包括访客、永久居民和非税公民。

目前银行房贷评估模型的核心指标TDS/GDS的有效性,是建立在未来现金流是真实可靠的基础之上。海外收入申请人的未来现金流,自然就是海外收入。

使用海外收入申请贷款的借款人面临的两大问题:1、收入真实性如何核实;2、收入能否合法有效的进入加拿大归还房贷(例如某国的外汇管制);是目前评估模型无法覆盖的巨大黑洞。

而海外收入申请人在银行信贷盘子当中占比越来越大,已经引起了监管机构和银行的警惕。

所以,监管机构这次是把枪口对准了海外收入。


3、 政策变化的方向


震惊文暗示或明示:新移民、海外投资者一刀切全部停掉。小编认为可能性不大。

某行现有的foreign income program在17年就经历过一次变化:将新移民、非居民和留学生的program合并处理,变成了现在的foreign income program。未来新政很有可能对新移民和非居民区别对待。

非居民的贷款即使没有完全停掉,审核也将异常严格。对新移民的海外收入很有可能加大审核力度。本地收入申请人提供的雇主信、税单、银行对账单,是否会对海外收入一视同仁,暂且静观其变。

为了弥补政策变化带来的收入减少,银行料将推出新的program,例如传言多时的高净值客户program。


4、政策影响

2017年5月8日的文章说过:“楼市的核心是资金问题。把握和理解未来的货币政策走向更能准确判断楼市走向。当五大行开始实质性收紧新移民、非居民和海外投资者贷款的时候,请提前管好自己的钱袋。”

收紧新移民、非居民贷款是2017年下半年以来五大行一直在做的事情,某行的新闻把这一举动显性化了。

这是比加息更严厉的一招,因为海外投资者是对升息敏感度最低的一个群体。

如果高净值program也属实,那么监管机构的意思就是:能烂在锅里的才是真金白银。


5、顺带说一说利率


地产圈内加息预期空前高涨,最大理由是通胀率。自加拿大央行2017年9月6日第二次加息以来,银行1年期固定利率无变化,2年期固定利率微涨5bps,说明到目前为止银行预计加息不会来的那么快。但是,银行也有看走眼的时候,比如去年九月。这一次,银行还会看走眼吗?

最后友情提示:海外收入申请人应在政策变化前尽早提交贷款申请。

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