• Jeffrey Niu

原创 | 比利息更贵的,是为投资执念缴纳的智商税



长期通胀预期之下,加杠杆投资房产获得更完善的养老保障已成为很多人的共识。财务自由、被动收入是很多人追求的目标,然而对房产投资的复杂性估计不足,往往容易在隐性成本上吃亏。

1、 自雇人士盲目交税换贷款

对于自雇人士,例如以佣金收入为主的地产经纪、保险经纪以及销售人员,五大行通常采用扣掉费用之后的报税净收入计算借款人的偿债能力。大银行往往会告诉客户,如果报税收入不高,可能会影响房产投资的贷款,所以为了能在大行获得贷款,多报税吧。

按照目前五大行贷款金额为报税净收入5倍的经验数字,要获得100万贷款,自雇报税净收入需达到2年平均20万。而年佣金收入20多万的自雇人士,报税净收入可能仅5-6万。6万和20万报税收入的税款差额有多少呢?20万自雇收入需要缴纳所得税$74,090,6万年收入的缴税额为$15,574,差额达$58,516。举个例子:



借款人为了获得1.5%的利息节省,每年在含税总成本上要多支出$40,000。即使将贷款成本提高至6.5%,税务支出仍高于低息贷款省下的利息。此外,投资房的贷款利息还可以抵税,算上税务抵减,利息支出节省的差额还将进一步缩小。


有人说:先做两年高收入,在大银行拿到低利率再降低报税是不是更省?长期来看的确是,但这个长期是多长呢?按照上面100万贷款额的案例,在五大行贷满12年,省下的利息才有可能高于申贷前两年多支付的$117,032税款。如果考虑利息还可以抵税的因素,需要贷满17年才能省回缴纳的税款。很大一部分客户投资房的持有年限都在5年左右,省下的利息还不够交税。


还需要注意,并不是税单上的所有收入都被银行认可,比如税单上的其他收入,很可能白白贡献了税收还无法贷款。


2、 盲目归还自住房贷款在投资房上加杠杆

一种观点认为:投资房利息可以抵税,因此加速还清自住房贷款在投资房上加杠杆。


先看税务成本:假设3年前以100万价格买入房产(两种方式:一套100万自住房,或者两套50万投资房),现在市价150万,资产增值50万,家庭收入20万,如按投资房卖出,比自住房多交资本利得税$77,500。这意味着,案例中的每套50万投资房,在三年中每个月都必须有$1076净租金收入,才能抵掉投资房多交的资本利得税。当然,税务处理上可以有100种办法降低投资房的资本利得税,但进一步考虑空置、维修费、地税、保险、出租房管理成本之后,净租金收入仍有可能无法弥补资本利得税。自住房没有资本利得税,且自雇人士自住房的贷款利息和各项费用也可以部分抵税。因此,投资房在税务成本上并不一定占优。


其次看资产增值,自住房在地段、社区环境、学区等方面的考虑往往比投资房更周

全,而且越是长期投资,地段和地块本身的溢价就越明显,投资房在资产增值上也无优势。

再次看管理难度,管理两套投资物业和一套自住物业,需要投入的时间精力完全不同,需要根据个人的工作生活习惯进行安排。如果投资目标是拥有十套物业,要么自己成为专业人士要么聘请专业人士打理,这两种方式的成本都不低。


最后看变现能力,有人说自住房增值不能变现。除了downsize,仍然有多种方式可以将房产增值部分贷款变现。与卖出投资房变现收入相比,这部分贷款资金不但不需要支付资本利得税,产生的贷款利息还可以抵税。


因此,盲目将自住房贷款转移至投资房,在投资收益上并无明显优势。


3、 提高首付追求正现金流

在讨论投资房现金流的时候,有一种观点认为不存在没有正现金流的房子,如果现金流为负,那就提高首付。当以获取正现金流为主要目的,而投资标的需要提高首付才能获得正现金流时,说明要么房价偏高要么租金偏低,同时还损失了将首付款投资于更好标的的机会成本,应该更换更标的。检验正现金流含金量的标准是:在用足杠杆的情况下仍能实现正现金流,才是真・正现金流。


4、现金返还促销的claw back 条款

不少银行会给客人现金返还的促销,享受此类促销往往需要客人选择期限较长的3年或5年term。而且这些现金返还促销的背后可能含有claw back条款:如果客人在term到期前卖房或把贷款转到其他银行,需要按照违约年限或全额退还当初获得的现金优惠。曾经有客人签订5年固定利率按揭获得现金返还优惠,在第四年卖房提前还贷时不但需要支付罚息,还需要全额退还当初获得的现金优惠。


5、 罚息

关于罚息的计算,浮动利率是三个月利息,而固定利率是看IRD和三个月利息孰高。固定利率的罚息比浮动利率到底高多少?最近的一个案例:客人选择五年固定利率,在第四年需要换房。按照浮动利率计算三个月罚息为$4000,而银行按照IRD计算的罚息高达$9000多。最近某著名银行推出了10年term的固定利率贷款,除非有二到三年之后转open的条款,否则又将成为另一大坑。


归纳几个要点:


1、逐步升级自住房或者投资多套出租房,都可以实现资产增值保障养老。对于家庭来说,升级自住房不但意味着资产的增值,更是生活圈子的逐步优化,投资房应该是在此基础上的锦上添花。


2、税单不是获得杠杆支持的必要条件,付息还是交税,需要根据个人情况仔细计算。


3、 关于自雇或低报税人群的贷款,在申请前三个月到半年开始准备,可以有效提高贷款成功率及降低贷款成本。


4、签约前请专业人士详细了解合同内容,合理安排卖房时间,尽量避免贷款罚息。


5、突破对低利率的执念,从总成本和总收益角度考虑投资策略,是成为成熟投资者的必由之路。

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