• Jeffrey Niu

原创 | 比利息更贵的,是为投资执念缴纳的智商税



长期通胀预期之下,加杠杆投资房产获得更完善的养老保障已成为很多人的共识。财务自由、被动收入是很多人追求的目标,然而对房产投资的复杂性估计不足,往往容易在隐性成本上吃亏。

1、 自雇人士盲目交税换贷款

对于自雇人士,例如以佣金收入为主的地产经纪、保险经纪以及销售人员,五大行通常采用扣掉费用之后的报税净收入计算借款人的偿债能力。大银行往往会告诉客户,如果报税收入不高,可能会影响房产投资的贷款,所以为了能在大行获得贷款,多报税吧。

按照目前五大行贷款金额为报税净收入5倍的经验数字,要获得100万贷款,自雇报税净收入需达到2年平均20万。而年佣金收入20多万的自雇人士,报税净收入可能仅5-6万。6万和20万报税收入的税款差额有多少呢?20万自雇收入需要缴纳所得税$74,090,6万年收入的缴税额为$15,574,差额达$58,516。举个例子:



借款人为了获得1.5%的利息节省,每年在含税总成本上要多支出$40,000。即使将贷款成本提高至6.5%,税务支出仍高于低息贷款省下的利息。此外,投资房的贷款利息还可以抵税,算上税务抵减,利息支出节省的差额还将进一步缩小。


有人说:先做两年高收入,在大银行拿到低利率再降低报税是不是更省?长期来看的确是,但这个长期是多长呢?按照上面100万贷款额的案例,在五大行贷满12年,省下的利息才有可能高于申贷前两年多支付的$117,032税款。如果考虑利息还可以抵税的因素,需要贷满17年才能省回缴纳的税款。很大一部分客户投资房的持有年限都在5年左右,省下的利息还不够交税。


还需要注意,并不是税单上的所有收入都被银行认可,比如税单上的其他收入,很可能白白贡献了税收还无法贷款。


2、 盲目归还自住房贷款在投资房上加杠杆