• Jeffrey Niu

原创 | 美联储降息高“鸽”:一曲肝肠断,天涯何处觅知音!

9月15日美联储降息0.25%,这是美联储2个月之内的第二次降息。在7月31日首次降息之日我们的判断:十年来的首次降息,基本确认了中期利率下行趋势的到来。

所以,现在第一个问题是:美联储降息,加拿大央行跟还是不跟?

从过去30年的利率走势图可以看到,作为对美国经济依存度较高的资源型国家,加拿大的利率政策基本上保持了和美国亦步亦趋的动作。总体而言,放水的灵活度要比收紧银根大一些。



但是,加拿大央行的利率调控首要目标是通胀率不高于2%。在通胀率仍比较健康的情况下,是否跟随美联储下调利率就要考虑其他因素了,比如房地产市场是否会因为降息而出现过热。可以确定的是,货币政策制定者对房地产价格重新抬头仍抱有相当高的警惕,不希望给市场一个错误的预期。房地产价格的疯涨将严重制约货币政策灵活性,并可能干扰通胀率调控这一首要目标的实现。



从美加两国通胀率曲线可以看到,2019年1月至今美国通胀率均在2%以下,而加拿大基本仍保持在2%以上,在5月份曾经达到过7个月高点2.4%。近期加拿大主流媒体中关于房价的新闻再次增多起来:比如保守党和自由党在竞选过程中关于房地产政策的表态;多伦多公寓销售重拾升势;本地居民与房产相关大额消费支出的增加等,这些迹象均是央行降息的潜在担忧。

因此,在市场过分乐观的情况下,加拿大央行仍有底气选择先按兵不动,尽可能拖延跟随美联储降息的时间,在通胀率持续下行或者美联储第三次降息之后,才会考虑跟随降息。

第二个问题是:对加拿大的房贷利率会有什么影响

央行降息对浮动和固定两种利率的影响各不相同。

浮动利率=最优惠利率(PrimeRate)-折扣(Discount)

最优惠利率(Prime Rate)随央行基准利率同幅度变化。目前TD Prime Rate 4.1%,其他银行3.95%。对于已经放款的浮动利率借款人,降息无疑就等于省钱。对于正在申请当中的借款人,还需要看银行掌控的折扣是否有变化。如果银行折扣幅度减小,到手利率可能依旧不变。在过去几年浮动利率的折扣曾经达到过1.1%以上,目前看来,折扣率在1%以上的浮动利率(TD 1.15%以上)依然是比较好的选择。

固定利率=Posted Rate-折扣(Discount)

固定利率Posted rate的价格形成机制则复杂许多,基本的计算逻辑是:同档次国债收益率加上风险溢价。折扣的高低也体现了银行当前资金成本和对未来利率走势的判断。





从5年期债券收益率走势图和固定利率posted rate的比较来看,债券收益率上升,往往预示着Posted Rate的上升。客人可获得的固定利率的变化的决定权在银行手中,央行降息而固定利率却不降反升的情况也时常会出现。

第三个问题是:目前状况下利率应该如何选择

还是那句话:因人而异!

历史经验看90%的情况下浮动利率的总成本更低,然汝之蜜糖,彼之砒霜。当前浮动利率折扣率在0.6-1.1之间,折后比同档次固定利率高28-45个基点。价格只能作为考虑因素之一,选择浮动还是固定,需要根据房子用途、持有年限、未来财务安排、个人风险承受能力等情况综合判断。


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