• Jeffrey Niu

原创 | 自由党上台,卖房时机到了吗?



加国大选尘埃落定,自由党少数执政。市场上喧嚣之声开始抬头:自由党上台,卖房最好的时机到了!

虽然我们对自由党的很多政策不待见,但在既成事实的基础上冷静分析和选择自己的投资方向是每时每刻都需要的。

1、 对于房地产市场,平衡市优于疯牛市。

无论哪个政府上台,维持房市温和平稳增长都是最优选项,暴涨暴跌都会连带影响其他经济政策的实施。

重新细看自由党的房产政策:

1、3年内拨款12.5亿加元用于首次购房激励政策;

2、首次购房RRSP提款限额从2.5万加元提高至3.5万;

3、向外国投资者征收每年1%投机税。

关于首次购房激励,最重要的两个槽点是:房屋总价限制50万以内,贷款额最高为收入四倍。自由党在竞选中的一个重要承诺是将首次购房激励的房产总价提高到80万,如果能进一步放开收入倍数限制,或者延长贷款年限,市场接受程度将会提高。

首次购房激励的一个重要内容容易被市场忽略:CMHC的无息贷款是根据贷款比例分享未来房产价格上涨的收益。这意味着还款时房价上涨100万,如果政府贷款占10%,那么将获得10万收益。这是国家参股低总价房产投资,导向非常明显了,未来低总价房产的价格走势可想而知!

关于首次购房激励和B20压力测试的未来走向,我们在房东网的访谈中也和同行做了分享,主要观点是:

1、Qualifying rate有可能降低,贷款年限有可能增加;

2、B20的其他内容,包括要求提供更多收入文件等会被长期保留;

3、首次购房激励政策中房屋购买价格上限应该提高,收入倍数应该放宽;

完整视频欢迎查看:

https://youtu.be/IZi_CKqVsHU

关于向海外投资者征收投机税,的确是对海外买家的持续打压。但是环顾全球其他地区,凡是欢迎海外买家炒作地区,最后的结果都是价格疯涨之后迅速崩盘,最近的一个例子可以参考柬埔寨西港。因此,无论是海外买家税还是空置税,更应该看作一个反向指标:只要这些打压措施还在,房地产市场就没有出现大的问题。如果哪天突然放宽了这些限制,意味着市场需要更多接盘侠了!

2、 高房价市场将持续承压,中低总价房产价格有可能进一步抬头,房产均价持平或微升,中位数上移;

承接上面的政策分析,如果国家引导本地资金进入中低总价房产,本地收入首次购房居民有机会入场,中低总价房产的成交数量将大大增加,理想的结果将是:整体房屋均价持平或低幅度增长——符合本地居民和主流媒体预期,低总价房产在成交量持续上涨之后带动价格上涨。

豪宅市场对信贷政策的变化影响相对较小,实力买家全款付清的情况时有发生。但政府的税收对豪宅投资需求是明确的打压,势必影响豪宅升值幅度和收益率,进一步挤压投机客。

3、 自由党的移民政策将成为支撑市场的重要一环;

自由党在竞选中表示2021年移民人数将从2018年的32万增加至35万,除去被大家诟病的难民政策,高质量移民依然是加拿大经济的重要补充。虽然移民政策并非针对房地产市场而设,但不可否认移民刚需是支撑房地产市场的重要来源。从bloomberg近期的报道可以看到,1/5的房子是被新移民所购买,所以如果新移民政策收紧,房地产市场的影响很可能首当其冲。

4、多伦多市场的特殊性

相比其他地区,多伦多楼市的底气在于两个:1、作为加拿大的经济和金融中心,本地高科技、金融、服务业的企业数量、规模远超其他地区,中等收入人群的规模也远超其他地区;2、具有创造本地收入能力的技术移民依然首选多伦多。从目前的贷款导向上看,支持本地收入购房,支持的对象就是上述人群。

可以预见,未来温哥华市场尤其是高价房市场将长期处于市场底部,市场资金的流向很有可能继续东进,这一进一出又将进一步提升多伦多市场的活跃度。