• Jeffrey Niu

原创 | 馅饼还是陷阱,促销背后的魔鬼细节你了解多少?



在日常业务中我们发现,利率和促销是很多客人关注的重点。贷款签约前,很多客人都不会仔细阅读十几页的贷款合同条款,往往只留意利率、金额和期限。只要利率低,金额和期限无误,其他可以一概忽略。殊不知这往往给日后的提前还款或再融资留下无穷隐患。


前不久一个客人打算升级自住房,需要提前归还某五大行的固定利率贷款约40万。银行计算出来的还款费用除了8000多罚息之外,还有3000多的额外费用,金额之高远远超出了客人预计。和银行沟通之后才明白,当初申请贷款时享受的现金返还优惠正是这笔额外费用的由来。

促销不是免费午餐,贷款合同里的几个魔鬼细节条款值得仔细考虑:


1、The bona fide sales clause‍

这一条款禁止借款人在锁定期限(term)内提前归还按揭,除非借款人需要卖掉抵押的物业。举个例子:借款人锁定期限五年,第三年的时候另一家银行利率促销,正常情况只要借款人支付罚息,即可更换银行,但在bona fide sales clause约束下,借款人除了卖掉物业之外无法更换银行。


2、No port option

这一条款不允许借款人在锁定期限内卖掉现有按揭房产后,用新房承接现有贷款。举个例子:借款人在贷款锁定期内看上另一套房子,支付罚息后将现有房子卖掉。如果新房贷款仍在同一家银行办理,满足一定条件新贷款可以获得部分罚息返还,减少违约成本。但在No port option约束下,则无法享受这一优惠。


3、Claw back

这是一个优惠追索条款。如果客人在term到期前卖房或把贷款转到其他银行,需要按照违约年限或全额退还当初获得的现金返还优惠。不少银行会给客人现金返还的促销,享受此类促销往往需要客人选择期限较长的3年或5年term,如果客人在term到期前需要做再融资或转银行,除了需要支付罚息之外,当初享受的优惠也需要返还,这无疑又是一笔大额成本。前文的客人遇到的正是这种情况。


银行促销有约束条款实属正常,关键是客人的知情权应该得到保证。客人要么身经百战自己练就火眼金睛,要么就得依靠专业人士将合同背后的条条框框理理清楚再做最后决定。仅盯着低利率忽略合同细节,日后往往可能付出更高成本。


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