• Jeffrey Niu

原创 | Refinance过程中值得仔细考虑的三个问题

最近处理了比较多的refinance案子,无论申请人收入高低,房子数量多少,总有几个共性问题值得仔细权衡。

1、投资房定性对贷款申请的影响

对于房东来说,自住房以外的房产都可以称为投资房。但对银行来说,投资房可以分为:second home,vacation house, rental property, rental property里面还可以分为:owner occupied rental, student rental,B&B等等。

毫无疑问,主居住屋是银行政策比较支持的房屋类型,如果属于本地收入可以归还贷款,往往能够争取到最好的贷款条件和利率。

Second home, vacation house不算主居住屋,但物业未出租,仍算作自用房,在贷款条件和利率方面仅次于自住房;

Rental property是典型的投资物业,在许多银行的贷款政策中,出租房的贷款利率会略高于自住房或自用房,通常享受不到银行给出的最优惠利率和个别促销。此外,出租房的LTV(Loan to Value,贷款比例)也略低于自住房,而且可能根据申请人信用分数高低略有不同。

位于学校附近的出租房,尤其是将一套房子按多个房间出租给不同学生的student rental,在许多银行是不被接受的抵押物。类似的情况还有rooming house,一套房子分租给多个租客,也是多数银行都不会接受的高危抵押物。此外,上居下铺,商用面积超过房屋总面积50%的混合用途物业,在很多银行会纳入商业贷款范围。

B&B、Hotel也属于比较特殊的房屋类型,一些银行会有专门的部门处理这类贷款,而一部分银行则对此类房屋敬而远之。

2、Equity takeout的用途

Equity take out 是指从现有房产中,拿出比现有按揭余额更多的资金的refinance。按照目前银行的审核趋势,借款人除了要证明收入足够还贷,还需要解释清楚多拿出的那部分资金用途是什么。一部分借款人用于债务重组,归还line of credit,车贷,信用卡等,用途明确,比较容易获得审批。一部分借款人需要把资金用于再投资,比如用作装修资金或购房首付,银行可能还会关心借款人贷出的这部分资金是否足够完成投资,会不会有新增负债。如果用于公司经营,银行也会评估金额是否和业务发展相匹配。个别情况下银行可能要求指定支付或根据用款进度分批放款。

3、促销活动的隐含条款

许多银行为了吸引客户将现有贷款转移至本行,会提供现金返还,用于支付评估费,律师费和discharge fee。但此类促销通常隐含着对期限的要求,比如在客户选择三年或四年以上利率的情况下才能获得优惠,如果在term到期前提前还清贷款或转移至其他银行,现金返还可能还得全额退回。

此外,refinance的现金返还,有些银行只针对switch(贷款本金保持不变)客户,增额客户(equity take out)则不在优惠范围内。有些银行的律师费返还只适用于使用行内律师,外部律师的费用则无法返还。

还有一些促销活动只针对自住房、或CMHC可承保的贷款,这部分优惠的受众范围往往比较小。

如何才能在最合适的银行申请到价格最优的贷款,需要在金额,利率,期限等方面仔细权衡,短期内每个银行的申请机会只有一次,对细节问题的处理不当很容易影响整个贷款的审批,建议在申请前与专业人士进行深入仔细的交流。

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