• Jeffrey Niu

原创 | 首付,并非35%这么简单——详解首付资金安排

Updated: Mar 31, 2019



关于贷款准备的一些共性问题,包括首付、利率、贷款品种如何选择等,是许多客户和合作伙伴关心的内容。结合最新政策变化及审批案例,我们将不定期总结相关内容供大家参考探讨。

准备首付资金,是进行贷款申请筹备的第一步。首付准备的三个核心问题:


1、 最低需要准备多少资金

2、 资金最晚需要何时到达加拿大账户

3、 资金来源如何证明


1、 最低需要准备多少资金

需要准备多少首付资金,首先取决于申请人的身份和借款人的收入高低。对于新移民、非居民和留学生,首付比例一般为房屋购买价的35%。对于本地收入申请人,如果收入足以支撑还贷,首付比例可以低至房屋购买价的5%。

此外,房屋购买价也可能影响到房屋的首付比例。以TD为例,TD对首付款比例的计算需要使用sliding scale,房屋价值在0-125万,最高可以贷款房屋价值的80%,125万以上最高可以贷款房屋剩余价值的50%。其计算方式类似增值税累进税率的算法。上述比例存在冲突时,往往取低值计算。

举个例子:

购买180万房子,如果是收入足够的本地客户,首付比例最低为:

125*20%+(180-125)*50%=52.5万

如果是新移民客户,首付比例为:

125*35%+(180-125)*50%=71.25万

另外一些影响首付比例的因素包括:

房屋类型:Cottage最低首付比例为50%,房子的区域过偏也可能需要支付较高比例的首付。

信用分数:特定产品比如多套物业,银行要求信用分数730分以上,首付比例才有可能低至20%,730分以内,最低35%。

除了上述要求之外,对于新移民和非居民,银行一般还会要求一年按揭还款额和交易税费也需要在申请时到账。而且一年按揭还款额是按照qualify rate计算,比实际月供要高出不少。这部分额外资金大约为房价的5%-8%。

对于海外投资者,申请人还需要额外准备15%的海外买家税,这部分资金也需要在申请前到位。


2、 资金最晚需要何时到达加拿大账户

不同银行要求略有区别。五大行中,TD要求贷款申请前30天到达借款人加拿大账户;BMO、CIBC的要求是15天,另有个别银行要求90天。

需要注意的是:银行通常要求首付和一年按揭还款额要在申请前到账,因此需要申请人提前做好资金安排。在最近的审批案例中,在借款人首付款和一年按揭还款额没到位的情况下,审批人无法进行先行审批,因此相关资金应该尽早转入加拿大账户。


3、资金来源如何证明

银行在审核首付款时,不光要看到金额足够, 还必须通过一定条件验证资金来源属于个人合法收入。因此,个别对首付款要求特别严格的银行如TD,CIBC等,需要客人解释从申请日往前倒推30天的银行交易记录,大额进出帐记录都需要说明。

最理想情况,境外个人同名账户汇入加拿大账户,无需额外解释。

他人账户汇入,需要解释汇款人和收款人的关系。如果属于直系亲属,可以作为赠与解释。如果属于一般朋友汇入,则可能需要更多文件支持。

通过汇款公司汇入,也需要遵循上面一条原则。通过汇款公司汇入时,需要填写详细汇款人信息,这部分内容应该与申请贷款的信息保持一致。

现金存入的首付款属于高危来源,很难被银行接受。

因此,在准备首付款时,尽早把资金汇入个人在加拿大账户是第一选择,如果来不及,最好也要选择直系亲属进行汇款。

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